2020年3月まで、契約不適合責任は瑕疵担保責任と呼ばれていました。
瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わったことによって単に名前が変わっただけでなく、責任の範囲などが変わっていることに注意が必要です。
今回は契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い、不動産売却時に注意したい契約不適合責任のポイントを解説します。
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瑕疵担保責任から契約不適合責任への民法改正
民法改正が2020年4月になされ、瑕疵担保責任が契約不適合責任に転換されました。
改正後の概要をまとめると、売主は買主に対し商品と契約内容に違い（商品違い・品質・数量など）があれば責任負わなければいけないとするものです。
工事契約で工事に不備があったときも、商品売買と同様に責任を負わなければいけません。
この民法改正により、法的性質・責任の対象・買主の権利などさまざまな点に変化が生じました。
売主がより注意深く商品に間違いがないか管理し丁寧に説明義務を果たさなければいけなくなったことが、この民法改正のおもな影響です。
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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについて
法的性質に関して、瑕疵担保責任の法定責任でしたが契約不適合責任では契約責任（債務不履行責任）に変わりました。
責任の対象も、隠れた瑕疵から契約不適合に変わっています。
買主が瑕疵に関して善意無過失（契約時点で気付けなかった）ことが、瑕疵担保責任における責任発生の条件になっていました。
契約不適合責任は瑕疵担保責任と違い、実際に提供された商品・サービスと契約内容に違いがあるかどうかが責任発生の条件になります。
瑕疵担保責任から契約不適合責任になったことにより、買主が請求できる権利も広がりました。
以前は損害賠償と契約解除のみが認められていましたが、追完や代金の減額も認められるようになっています。
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契約不適合責任への民法改正後の不動産売却について
契約不適合責任では、既知の欠陥・隠れた欠陥両方に関して契約と違う内容があれば買主の権利が認められます。
一方、免責特約をつければその部分に関する責任を回避できる点は瑕疵担保責任の時代から変わっていません。
そのため、不動産売却時は設備の劣化・欠陥など免責にしたいことを口頭で説明するだけでなく契約書に盛り込むことが大切です。
引き渡し前の時点で不動産に問題がなかったことを客観的に証明するため、事前にインスペクションを依頼しておくこともおすすめします。
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まとめ
2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任が契約不適合責任に移行し、売主の説明義務や管理責任が強化されました。
買主は損害賠償や契約解除に加え、追完や代金の減額を請求できるなど、権利が大幅に拡大される変更点が特徴です。
不動産売却時には免責特約の活用やインスペクションの実施を含む、丁寧な事前準備が重要となる点を押さえておきましょう。
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