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不動産売却の利益はどう計算する?売却益の計算方法と節税の関係性を解説

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不動産売却の利益はどう計算する?売却益の計算方法と節税の関係性を解説

不動産売却の利益はどう計算する?売却益の計算方法と節税の関係性を解説

不動産の売却益は納税額にも関連する重要な数値です。
不動産取引後に売却益を把握していない場合、確定申告の申告漏れや金銭的なトラブルに発展する場合もあるでしょう。
しかし売却益は不動産の売却金額そのものではないので、さまざまな資料を用いてしっかり計算しなくてはいけません。
今回はそもそも売却益とは何なのか、そしてその計算方法や節税への活用方法を解説します。

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不動産売却時に生じる売却益とは?

売却益とは、不動産売却によって売主が得た利益のことを指します。
詳細な計算方法は次に解説しますが、この売却益は不動産の売却金額から取得費などの諸費用を差し引いたものです。
そのため取引によっては計算結果がマイナスになり、売却損が発生するケースもあるでしょう。
売却益は譲渡所得として課税対象となるので、売却益が出た場合は必ず確定申告をおこなわなくてはいけません。

売却益の計算方法

売却益は売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。
取得費とは物件を取得するために支払った費用の総称です。
購入代金や仲介手数料だけでなく、土地の造成費用やリフォーム代なども含まれるので、正確な取得費を算出するためには多くの資料を集める必要があるでしょう。
なお物件は時間の経過で劣化していくため、取得費を求める際は購入代金から減価償却費(建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数)を差し引きます。
取得費が不明な場合や売却価格の5%以下の場合は、5%とみなして売却益を計算することが可能です。
しかし多くのケースで取得費は売却価格の5%を上回るので、可能な限り資料を集め取得費を確認することをおすすめします。
譲渡費用は不動産売却時に発生した費用の総称です。
仲介手数料や登記費用、土地だけ売却した際の取り壊し費用などが含まれます。
こうして算出された売却益から各種の控除分を差し引いた金額が、課税の対象となる課税譲渡所得です。

売却益が出た際に使える節税テクニック

不動産取引で売却益が出た場合、住民税や所得税の納税額が増加します。
しかし控除や特例を利用することで課税譲渡所得を減らし節税が可能です。
売却益が発生した際に使える控除には、「居住用財産を売却した際の3,000万円特別控除」「相続した空き家を売却した際の3,000万円特別控除」などが存在します。
また10年以上居住した不動産を売却する際には、軽減税率の特例を受けることが可能です。
一方、居住用財産を売却し損失が出た場合には、損益通算と繰越控除の特例が受けられる場合があります。
この特例を活用すると、売却の翌年から最長3年間、損失と所得が相殺されるので節税が可能です。

まとめ

不動産売却で発生した損益は、プラスの場合でもマイナスの場合でも納税額に大きく影響する影響する可能性があります。
明らかに売却益が出ないような不動産売却であっても、しっかりと損益を計算し、確定申告の準備をしておくと良いでしょう。
私たち株式会社住建ネットは、舞鶴市を中心に不動産情報を取り扱っております。
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