土地を売却する際、地面の陥没などの欠陥は目に見えやすいため売却前に発見されることが多いです。
しかし、土壌汚染は調査しないとわからないことが多く、売却後にトラブルになるケースが散見されます。
今回は土地に土壌汚染の可能性がある場合の売却方法や、売却前に土壌調査をおこなうべきケースについて解説します。
土地の売却後に土壌汚染が発覚した場合に想定されるトラブル
不動産の売買契約を結ぶ際、売主には契約不適合責任が課されます。
契約不適合責任とは、売買契約の契約書や重要事項説明書に記された内容と不動産の実態が異なることが発覚した場合に、不動産の売主が負う責任のことです。
もしも土地の売却後に契約時に告知されていない土壌汚染が発覚した場合は、買主から売買契約の解除や損害賠償を求められる可能性があります。
契約不適合責任は売主が土地の欠陥を知らなかった場合にも適用されるため、土壌汚染を知らなかったとしても免責されません。
土地に土壌汚染の可能性がある場合の売却方法
土壌汚染の可能性がある土地は、売却前に土壌汚染調査をおこないましょう。
調査費用は、土地の経歴を調べる地歴調査だけなら7〜35万円ほど、土地の浅部の土壌を採取して有害物質の有無を調べる表層土壌調査なら20〜60万円ほど、深部の土壌を採取して調べる深度方向調査なら20〜80万円ほどてす。
調査により土壌汚染が発覚した土地は、売主が有害物質を除去してから売却するのが一般的ですが、土壌はそのままで、除去費用相当額を値引きして売却することもできます。
また、駐車場用地を探している企業など、汚染のある土地でも活用できる買主に売却するのも有効な手立てです。
土地の売却前に土壌汚染調査をおこなうべきケースとは
有害物質を使用する特定施設（ガソリンスタンドなど）があった土地や、掘削・盛土する面積が3,000㎡を超える土地は、土地の所有者や開発者が土壌汚染調査をおこなわなければなりません。
また、これらの条件に当てはまらなくても、土壌汚染によって健康被害が発生するおそれがある土地は、都道府県から土壌汚染調査を命じられる場合があります。
これらのケースでは土壌汚染調査をおこなう法的義務が発生します。
一方、住宅メーカーなどの買主に土地を売却する際に土壌汚染調査を求められたケースでは、土壌汚染調査をおこなう法的義務は発生しません。
しかし、売却をスムーズに進めるためには、調査は不可欠です。
これにくわえ、土壌汚染の可能性が高いと想定される土地も、売却前に自主的に土壌汚染調査を実施することをおすすめします。
化学物質を使用していた工場の跡地や農薬・肥料を使用していた農地、焼却炉を設置していた土地などは土壌汚染の可能性が高いと考えられます。
まとめ
土地の売却後に土壌汚染が発覚した場合、買主から売買契約の解除や損害賠償を請求されるおそれがあります。
こうしたトラブルを防ぐために、土壌汚染の可能性がある土地は売却前に土壌汚染調査を実施することをおすすめします。
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